不動産投資利回り計算シミュレーター

不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標です。 物件の収益性を比較・判断するための最も基本的な数値であり、投資判断の第一歩となります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは最もシンプルな利回り計算で、年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100で算出します。 不動産ポータルサイトに掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。 ただし経費を考慮していないため、実際の手取り収益とは乖離があります。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料などの年間経費を差し引いた上で算出する利回りです。 計算式は（年間家賃収入 - 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸経費）× 100です。 投資判断にはこちらを重視しましょう。

利回りの目安

• 都心ワンルーム：表面利回り 4〜5%、実質利回り 3〜4%
• 郊外・地方物件：表面利回り 8〜12%、実質利回り 5〜8%
• 一棟アパート：表面利回り 7〜10%、実質利回り 5〜7%

高利回り物件は魅力的に見えますが、空室リスクや修繕リスクが高い傾向があります。 利回りだけでなく、立地・築年数・管理状態なども総合的に判断することが重要です。

キャッシュフローの重要性

利回りと並んで重要な指標がキャッシュフローです。 毎月の家賃収入からローン返済・管理費・修繕積立金などを差し引いた手残り額を指します。 キャッシュフローがプラスであれば安定した資産運用が可能です。