不動産 減価償却シミュレーター

不動産の減価償却とは？

減価償却とは、建物などの資産の取得費を、法定耐用年数にわたって毎年経費として計上する仕組みです。 不動産投資において最大の節税メリットであり、実際にお金を支払わずに経費にできる「帳簿上の経費」です。

なぜ節税になるのか

給与所得と不動産所得は損益通算が可能です。 減価償却費によって不動産所得が赤字になれば、その赤字を給与所得から差し引くことができ、 結果として所得税・住民税が軽減されます。 年収800万円（税率30%）の方が年間100万円の減価償却費を計上できれば、 年間約30万円の節税になります。

構造別の法定耐用年数

• RC造（鉄筋コンクリート） — 47年
• 重量鉄骨造 — 34年
• 軽量鉄骨造 — 27年
• 木造 — 22年

中古物件は残存耐用年数で計算するため、築古の木造物件ほど短期間で大きな減価償却費を計上できます。 例えば築25年の木造物件は4年で償却可能で、年間の減価償却費が非常に大きくなります。

注意点

減価償却による節税は「税の繰り延べ」の側面もあります。 売却時に減価償却した分だけ取得費が減り、譲渡所得税が増える可能性があります。 長期譲渡所得（5年超保有）なら税率は約20%のため、給与の税率が高い方ほど有利です。