減価償却とは？不動産投資最大の節税メリット
減価償却とは、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって毎年経費として計上できる制度です。
ポイントは、実際にお金を支払っていないのに経費にできること。これが不動産投資における最大の節税メリットです。
具体例
- 物件価格: 3,000万円（うち建物1,500万円）
- 構造: 木造（法定耐用年数22年）
- 築年数: 15年
- 残存耐用年数: 10年
→ 年間の減価償却費: 150万円
年収800万円（税率約30%）の方なら、年間約45万円の節税になります。
減価償却シミュレーターで、あなたの物件の節税効果を計算してみましょう。
構造別の法定耐用年数
| 構造 | 法定耐用年数 | 特徴 |
|---|---|---|
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | マンションに多い。償却期間が長い |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 中規模ビルに多い |
| 軽量鉄骨造 | 27年 | ハウスメーカーの賃貸住宅に多い |
| 木造 | 22年 | アパートに多い。中古は短期償却が可能 |
節税目的なら木造の中古物件が最も効果的です。築22年超の木造物件は4年で償却できるため、年間の減価償却費が非常に大きくなります。
中古物件の耐用年数計算
中古物件の耐用年数は以下の計算式で求めます。
法定耐用年数以内の場合
残存耐用年数 = (法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 20%法定耐用年数超の場合
残存耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%（最低2年）計算例
築15年の木造（法定22年）:
- (22 - 15) + 15 × 0.2 = 7 + 3 = 10年
築25年の木造（法定22年超）:
- 22 × 0.2 = 4年（端数切捨て、最低2年）
築古物件ほど短期間で大きな経費を計上できます。
年収別の節税効果
減価償却による節税額はあなたの税率に大きく左右されます。
| 年収 | 実効税率(概算) | 減価償却100万円あたりの節税 |
|---|---|---|
| 300万円 | 15% | 15万円 |
| 500万円 | 20% | 20万円 |
| 700万円 | 25% | 25万円 |
| 900万円 | 30% | 30万円 |
| 1,200万円 | 33% | 33万円 |
年収700万円以上で不動産投資の節税効果が特に大きくなります。あなたの年収での節税額は減価償却シミュレーターで確認できます。
減価償却の注意点
1. 土地は減価償却できない
減価償却の対象は建物部分のみです。物件価格のうち土地の割合が高いと、減価償却費は少なくなります。建物割合は売買契約書や固定資産税評価額から算出します。
2. 売却時の税金に注意
減価償却した分だけ取得費が減少するため、売却時の譲渡所得税が増加します。ただし、5年超の長期譲渡所得の税率は約20%なので、給与の税率が高い方ほど損益通算が有利です。
3. 確定申告が必要
不動産投資の減価償却を経費計上するには、毎年の確定申告が必要です。
まとめ
不動産投資の減価償却は、高年収のサラリーマンにとって強力な節税手段です。特に築古の木造物件は短期償却が可能で、年間の節税効果が大きくなります。
まずは減価償却シミュレーターで物件の節税効果を計算し、利回り計算ツールと合わせて投資判断の材料にしてください。